コンドミニアムの管理費
建物の管理・運営費用を各ユニットオーナーが分担


〈 解説・服部江理子 〉

 コンドミニアムは、フリーホールドの一軒家のタイプに比べ、値段的にも手ごろなものからあり、便利なロケーションも多いので、人気の家屋タイプです。
 コンドミニアムの購入者層は、独身の人、子供がいない若いカップルから、子供が独立したため大きな家から家の管理がほとんど必要でないコンドミニアムに引っ越して活動的なリタイア生活を過ごす人など幅広いです。

 コンドミニアムを購入するにあたり、大きな考慮事項の一つは、毎月の管理費(Maintenance Fee)でしょう。今回は、コンドミニアム居住に欠かせない、管理費について説明させていただきます。

 コンドミニアムには、高層、いわゆる日本でいうマンションタイプと、タウンハウスタイプのものがありますが、いずれも、ビルはコンドミニアムコーポレーションが所有管理をしています。コンドミニアムを購入する場合は、ビルの各ユニットのみ(駐車場、ロッカーを購入した場合はそれも含む)購入者の所有として登記され、それ以外の、エレベーター、ロビー、廊下などは他のユニットオーナーと共有となります。

 そして、そのビルを管理、運営していく中で、管理費という費用がかかり、そのシェアを各ユニットのオーナーが支払うことになります。


管理費にはおおむね下記が含まれます。
・電気、ガス、水道などの光熱費 (含まれるものは一定でなくコンドミニアムによって異なります。特に築2010年以降のコンドはすべて各ユニットごとの電気使用メーターがあり、管理費には含まれず、各ユニット所有者が使用分のみ支払います)
・設備(プール、ジムなど)、守衛、清掃、その他のサービス
・リザーブファンド(積立金)

これは、オンタリオ州で決められており、将来的に必要となるビルの大きな修理、管理に使うために積み立てとして貯蓄されます。

・コンドミニアムの保険料
・その他、駐車場、ロッカーの管理(所有者のみ)として、毎月一定額管理費に加算されます。


また、管理費は下記のような傾向があります。
・管理費は設備が多くなればなるほど高くなります。プールやジム、ビジネスセンター、バスケットコートなど設備が充実しているコンドは使用する人には魅力的ですが、その分、管理費は高くなります。
 トロントのコンドミニアムの管理費の平均額は最新の統計によりますと、1 SqFt(平方フィート)あたり59セントということですが、高級コンドやホテルタイプのコンド、Four Seasons Private Residences などは、1 SqFt あたり1ドル以上にもなります。

・管理費は、基本的にビルが古くなると大がかりな修理などがかかるので、管理費も上がる傾向になります。それでも、例外もあります。例えば、トロントの Liberty Village の、The Toy Factory (43 Hanna Ave)は、2012年に30%ほど管理費を下げ、1 SqFt あたり31セントにしました。このコンドのように、コンドボード(役員理事会)がうまく運営をし、管理費の上昇を抑えているケースもあります。

・新しく建築されたコンドミニアムは、一般的に、最初は管理費が低く抑えられています。しかし、最初の3年で管理費は急激に上がり、その後、数年で平均額となります。

 このほか、管理費とは別に、コンドミニアムで予想以外の修理費がかかったりする場合、積立金でまかなえず、各ユニットのオーナーがそのかかる費用を負担しなければならないことがあります。これは Special Assessment と呼ばれ、毎月の管理費とは別に、通常、1回のみ、場合によっては数回に分けて支払うことになります。

 このように管理費が異常に高かったり、特別費用がかかったりする場合は、自身の出費がかさむのみならず、コンドミニアムの価値自体にマイナスの影響を与えます。不動産ブームであっても、不動産価格の頭打ちや、値下がりにもなりかねません。

 したがって、コンドミニアムを購入する際は、必ず、Status Certificate というコンドミニアムのルールや規約、そして、積立金の詳細などコンドミニアムの経済状態の内容を含んだ正式なリポートを弁護士にチェックしてもらい、問題がないことを確認するという旨を契約の条件にすることが大切です。

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今回の記事の内容について、もっと詳しい情報をご希望の方、そのほか、家の購入、売却に関するご質問は、いつでもお気軽にお問い合わせください。

服部江理子(はっとり・えりこ)
Sales Representative
Royal LePage Signature Realty
Tel : 416-371-0224
E-mail : eriko@royallepage.ca
Website : www.erikohattori.ca

(2016年1月7日号)



 



 
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